2021年夏天，首批公募REITs登陆深交所，一把连接资本市场与大型基础设施的钥匙，交到中国实体经济手中。五年后的2026年6月21日，深市REITs走过完整五载征程。
从产业园厂房到数据中心机房，从水利设施到购物中心写字楼，过去，这些扎根城市、承载产业的不动产，长期沉淀巨额资金，资产流动性弱、企业资金周转承压，REITs的出现，以一份份不起眼的基金份额打通“沉睡资产”与社会资本的双向通道。
这不是一次简单的金融产品试点，而是一场持续五年、以微擎宏的制度探索，一系列的REITs产品为这些厚重实体资产装上“资本齿轮”，让不动产价值流动起来，让金融活水精准浇灌实体经济。
一条持续拓宽的实体资产赛道
五年前，国内公募REITs尚是纸上蓝图。
2021年6月首批产品上市，深市REITs迈出服务实体第一步，彼时资产仅覆盖产业园区、仓储、环保等基础业态，所有人都在观望：这一新工具能否真正盘活存量、赋能产业？
五年探索，答案写在持续扩容的市场版图里。深市REITs不断打破资产边界，每一类新资产落地，都是资本市场服务实体经济的一次全新尝试。
2025年，全国首批数据中心REITs在深市落地，数字经济基础设施迎来资本化通道。截至2026年6月，深交所已有27只REITs挂牌交易，总募集规模达688.49亿元，底层资产实现基础设施主流业态全覆盖。产业园、保障房、水利、数据中心……每一类资产背后，都是城市产业、民生基建的真实需求。
扩募机制的落地，更是为实体资产搭建起可持续循环生态。上市REITs不再是“一次性融资”，而是能持续收购优质新项目、持续扩容实体资产池。
目前深市2只REITs完成扩募，7只披露扩募计划，华夏华润消费REIT、南方润泽数据中心REIT分别成为消费、数据中心赛道首单扩募项目；2026年6月，博时蛇口产园REIT申报二次扩募，拿下全市场首单二次扩募申报记录。2025年深交所完成扩募系统全面改造，优化发售模式，让已上市实体资产持续获得资本加持，不断扩大产业服务半径。
从单一首发到“首发+扩募”双轮驱动，REITs跳出短期融资工具定位，变成实体资产长期经营、迭代升级的资本平台。厂房改造、机房扩容、园区配套完善，回笼资金再次投向实体产业，形成了从资产上市到资金回流，到又重新流向实体的良性闭环。
一套贴合实体经济的监管进化升级
金融工具要长久服务实体，离不开成熟完善的规则框架。五年间，伴随REITs市场一同成长，深交所在一次次实体项目实践中打磨制度，搭建适配不动产运营、产业发展的监管体系。
2025年12月31日，依托证监会统筹指导，深交所出台全套REITs自律监管规则，建成“1+7+6”完整规则指南，覆盖产品从申报、发行、运营、扩募到信息披露全生命周期。
准入端，收紧资产质量门槛，优化收益率、资金用途、合规性硬性要求，杜绝劣质资产进入市场，确保每一笔社会资金都投向经营稳健、具备实体价值的不动产；发行端，引入高价剔除、分类配售机制，兼顾机构长期资金与普通投资者，引导长期资本扎根实体；扩募端，细化不动产收购标准，缩短新项目申报时限，方便企业快速盘活新增存量；披露端，细化运营公告、停牌提示，让底层厂房、商场、数据中心的经营状况透明可查，以公开市场约束倒逼实体资产精细化运营。
规则持续完善的背后，是监管层始终不变的核心逻辑：REITs根在实体，所有制度设计都围绕“管好底层资产、服务实体经济”展开。不靠资本炒作造热度，只靠不动产稳定现金流创造价值，守住金融服务实体的本源。
双向奔赴：产业稳运营、投资者共享实体红利
REITs的独特生命力，在于打通两端：一端是城市不动产实体产业，一端是广大投资者。实体稳健经营提供收益根基，社会资本入场反哺产业发展，二者双向共生。
2025年年报数据，直观展现底层实体资产的韧性：深市25只披露年报REITs全年总收入66.35亿元，净利润5.50亿元，可供分配金额完成率均值达107%。消费商业、租赁住房、生态环保项目经营平稳，数据中心、水利等新型资产示范效应凸显。写字楼出租、园区厂房租金、数据中心服务费、水利运维收入，每一笔现金流都来自真实产业经营，是实体经济最鲜活的晴雨表。
稳定分红，是实体资产向投资者交出的诚意答卷。五年来深市REITs累计分红163次，分红总额突破100.02亿元，真金白银将不动产经营收益返还市场。二级市场价格发现功能持续生效，截至6月16日收盘，27只深市REITs总市值708.79亿元，收盘价相对发行价平均上涨4.01%。普通投资者通过小额份额，间接参与城市产业建设，分享存量资产升级红利，拓宽居民财产性收入渠道。
为拉近资本与实体的距离，深交所持续搭建投资者沟通桥梁。自2025年起，所有REITs全覆盖年报业绩说明会，常态化开展项目开放日、线下交流活动，累计举办近170场投关活动。投资者走进产业园、购物中心实地走访，看得见生产线、看得见客流、看得见实体资产真实运营状态，持续打破资本与实体之间的信息壁垒。
商业不动产REITs解锁存量经济新蓝海
五年深耕基础设施赛道后，深市REITs迎来全新里程碑——商业不动产REITs整装启航，资本市场服务实体经济的边界再次大幅拓宽。
长久以来，国内海量购物中心、写字楼、优质酒店沉淀巨额存量资产，传统开发模式重负债、周转难，企业缺乏资产盘活渠道，商业物业升级改造资金缺口长期存在。商业不动产REITs的落地，为万亿商业存量资产打开资本化出口，推动地产行业从“高周转开发”转向“重运营、轻资产”新模式。此外，不同于产业园、水利等基础设施，商业不动产直面居民消费，商场升级、酒店改造、写字楼业态优化，回笼资金将直接投向消费场景提质，拉动内需增长。这是REITs服务实体经济的全新延伸：从城市基建，走到大众消费一线，以资本力量激活商业活力。
记者了解到，深交所高度重视商业不动产REITs工作，扎实有序开展规则修订、技术系统开发等各项准备工作，积极协同各行业主管部门、地方政府等开展市场建设，系统推进优质项目培育，全力推动商业不动产REITs开好局、起好步。
截至目前，深交所已受理北京国资公司、华住安住、华润置地、星河集团、招商蛇口等5单商业不动产REITs项目，合计估值约150亿元，资产类型覆盖办公、酒店、购物中心等业态，原始权益人包括央企、地方国企、民企等各类型。深交所正在按照规定程序开展项目审核工作，切实提升项目审核质效。同时，提前部署项目发售上市各项工作，高标准、严要求确保商业不动产REITs项目平稳落地。
站在五周年节点回望，REITs通过金融创新，以一份份小小的基金份额，承载着盘活存量资产、优化产业结构、拓宽居民投资渠道、培育长期资金多重使命。小工具撬动大市场，这也正是资本市场服务实体经济的微观缩影。
责编：叶舒筠
校对：杨舒欣
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